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根据东莞的土拍竞技，终于上演！就在刚刚（2月24日），东莞2025年首宗商住用地，顺利出让。而这，也是2024年以来，久违的东莞商住地竞价拍卖。最终，华润以总价约12亿元，成功摘下滨海湾新区2025WR001号地块，折合可售楼面价15514元/平（剔除配建）。
许久未见的土拍竞技，以土拍回顾东莞已经很久没有在商住地土地端，掀起波澜了。要知道，2024年的东莞商住地市场，可是一宗正儿八经的地也没卖出。自然地，沉寂了一年多，市场对于2025年首宗商住地拍卖，受到了极大的关注。
1月24日，官方将滨海湾新区2025WR001号商住地，作为2025年第一宗地块挂牌。约11亿元总价，折合起拍楼面价14454元/平，比一路之隔的在售新盘滨海润府地价，足足便宜了约3787元/平。极低的起始价+素质不错的滨海湾新区市场，该有的市场爆点，已准备就绪。
2月23日，距离正式开拍还有一天。据悉，已报名的房企仅有两家，招商、华润大方明牌，与地块强相关的他们，早已摩拳擦掌。但他们却沉住了气，在开拍前，暂无报价产生。
2月24日，竞拍大戏开启。10点还未正式开拍，就轮番收获了4轮报价。彼此间的火药味，已经足额抵达：
9点28分，地块正式开拍半小时前，第一轮报价由86号率先报出。
9点44分，641号也紧随其后，加价300万元，报出了今日份自己的第一手报价。
随后，86号和641号你追我赶，相继报价。
10点正式开拍。依旧是86号率先报价，与641号开启了一场不紧不慢的较量。在正式开拍的10分钟内，双方有来有回地共报价6次。
10点20分，正式开拍20分钟后，地块持续加价。但加价节奏呢，则遵循缓步推进的步伐。641号的报价，则更为谨慎，几乎每一手都是倒计时一分钟后加价。
10点30分，来到15000元/平的分水线，双方互相试探变得更为谨慎，几乎都是压着最后一分钟加价。
10点38分，来到了紧张刺激的环节。在大家以为尘埃落定之际，连续的倒计时极限加价，让拍地氛围瞬间紧张了起来。在如此紧张氛围下，由86号选手报价，将土地总价推至12亿元新高。
11点00分，竞拍已进行一小时，节奏已经由原先的不紧不慢，转变为逐渐刺激的极限拉扯。从9点30分出价，到11点，双方你来我往，共出价23轮。竞拍战线很长，双方网络很好嘛～
11点25分，竞买节奏趋缓。这场双人争夺战，依旧在进行。彼时华润报价12亿元，可售楼面价15514元/平。
最后，相信大家已经感受到，本次土拍的低调。与2022、2023年几十家房企同台竞技相比，的参拍房企仅有两家，即招商、华润。画个重点，他们的参拍的原因，均与地块本身高度挂钩。
换句话说，与拍卖地块无关的房企，都只是纯看戏，不参与。他们可是连连掰手腕的入场券，都没拿。
来看两位参拍者们的思与量：
首先，是滨海湾新区楼市目前的地头蛇房企，华润。作为新区第一个商品房住宅项目，华润对于本地块了然于胸，拿地意愿也是最强烈的。一方面，是已有的滨海润府项目的成功开发，让华润有了现实可查的经验；另一方面，现成的滨海润府营销中心、营销团队等，为新项目地块省下一笔不菲的成本开支。别忘了，今日份地块起始价，可是要比自家的滨海润府地块，还要便宜3787元/平（住宅部分）。这体现在测算之上，数据自然要更漂亮，利润更为可观。趁着滨海润府货量所剩不多之际，华润便有了踊跃补仓的决心。
再来，也是国家队出身的招商蛇口。不开玩笑，招商蛇口的出手，有着一套自己的竞争策略。毕竟，自家长安的一湾云璟成交楼面价是22606元/平，面对新区如此低价且优质的地块，招商不出手，是不可能的。另外，招商目前在莞项目，除一湾云璟外，仅有东莞CBD的招商湾熙中心。在商品住宅方面，招商也丞需补仓东莞市场。而约2.3亿的土拍保证金，对于招商而言，是一次低门槛重仓新区的好机会。即使遗憾没拍到，那也能刺激刺激片区楼市嘛～
便是参拍房企角逐的背后逻辑，我们将其化繁为简，一一分析。不管怎么说，滨海湾新区地块的顺利拍出，对新区而言、对东莞楼市而言，都是一次正向的激励。它有着它自身的均好性，后续如果利用得好海景+新区+产品的优点，出圈自然是分分钟的事。
当然，最后的最后，这宗地块到底值不值得买，还是得靠产品说话，看市场价格。我们也期待，在新区如此优质的区域，能有怎样的作品惊艳市场。
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