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买房二手房时需要注意很多问题，其中有一个很重要的问题不要忽视了，那就是房龄，房龄对房屋贷款年限是有影响的。那有些购房者可能会疑惑房龄超过20年还能申请贷款吗。
一、房龄对贷款年限有何影响
1.商业贷款
二手房的商贷年限受房龄和贷款人年龄两个因素影响，*长不超过30年。
（1）看房龄：贷款年限=50-房龄（各银行间有差异）
老旧的二手房由于房龄比较老，所能贷款的年限有限；如果房龄超过20年，银行批贷的可能性低。
（2）看贷款人年龄：贷款年限=65-贷款人年龄（部分银行是70-贷款人年龄）
以上两种算法取较短的年限，二手房房龄多大是以银行认可的评估机构的评估报告为准。
2. 公积金贷款
二手楼贷款期限不得超过20年，贷款期限与楼龄之和不得超过40年。
如果二手房超过20年，所能贷款年限也就越低；如果楼龄超过40年将不能获得贷款。
二、房龄还有哪些影响
1.房屋产权年限
普通住宅的产权年限一般为70年。通常来说，房龄越老，房屋的剩余产权年限就越短。但房屋产权70年后可以续期、不需申请、正常交易。
2.房屋剩余寿命
虽然房龄不一定完全等于房屋质量，但是房子和人一样，寿命都是有限的。房屋在使用过程中，难免会受到一定的磨损，房屋的质量决定着房屋的自然寿命。相对而言，二手房房龄越老，房屋的磨损也就越大，房屋剩余的可居住期限也就越短。
3.维修费用
不少买家在购买二手房之后都会稍作修整，但是房屋居住越久，房龄越老，受到的磨损就越大，出现的问题也就越多，因此，在购买了房龄较高的房屋后可能花费在维修上的费用也相对更高。
4.居住舒适度
现在新建的房子，在户型的设计和绿化的规划方面，都比较新颖、人性化，更关注居住的舒适度；物业管理也比较完善。而一些房龄比较老的房子，楼层和户型可能都比较保守，电梯也可能存在安全隐患，还可能存在小区的环境比较随便、车位不足、物业管理方面相对不完善等问题，居住的舒适度会因此大大降低。
房龄超过20年的房子有可能会被银行拒贷。选择购买二手房时，切不可忽视其中房龄的因素，要全面考虑各种因素再做决定。
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