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我们来说一说，东莞镇街的楼市希望，到底在哪里？（上篇）
现在的东莞，人们对楼市的信心，在底部无限徘徊。 可以看到，上一个楼市狂欢的周期，与这一个周期的分割点，过于明显。 特别是东莞的镇街楼市。 不少房企曾在上一周期满心欢喜进场，但却在这一周期的销售端，被市场给予了当头一棒。 反馈在成交之上，便是今年一季度的新房网签的成交，为近4年最低。
并不理想的一季度楼市成绩单 如今，在这个并不轻松的年份里，我们试图来回答一下：深陷泥潭之中的东莞镇街楼市中，房产的希望到底在哪里。 来吧，让我们开启镇街楼市前景专篇的上篇： ps：得益于东莞“一主两副”的发展脉络，城区、松山湖及滨海湾新区的楼市整体尚且稳定，不确定性仅在于城建利好的落地速度。故城区，不纳入本次的讨论范畴。
当广深的大腿抱不上了 临广临深的机会点，在哪里？
首先，我们剖析临深、临广等镇街，比如麻涌、塘厦、凤岗等。 它们同属于大时代下，老天爷追着喂饭吃的典型代表。因价差而产生的外溢，是它们共有的标签。 比如，上一个周期内，一江之隔的麻涌，广州客能占比70%左右；一路之隔的凤岗，深圳客亦是这般，欢天喜地地进场。
｜曾经的临广临深市场 但瞬息万变的楼市中，水能载舟，亦能覆舟。 当外溢的潮水褪去，如今的麻涌、塘厦、凤岗，镇域的主力客群，早已朴实无华地转变为以本地客为主导。 而原本的广州、深圳客，在各自城市不断放松的政策下，逐步回归各自的城市主场。 那段由外溢开启的辉煌过往，仿若大梦一场。
｜2020年临深临广的楼市供应情况 ｜2020年临深临广的楼市成交情况 在最直接的价格端，将时间线拉长，能从其中看到因外溢而诞生的镇街楼市起伏： 譬如麻涌2017年，区域房价尚且为1.2万/平，到2022年区域新房突破2字头，再到如今的1.3万/平； 凤岗2017年2.3万/平的均价，到2022年高据3字头，再到如今的2.4万/平，价值回落明显。 经历了一轮周期，兜兜转转后，回到了当初的原点。
｜近年来临深临广的楼市均价情况 是啊，没有回落过的市场，是没有被教育过的市场，也是经不起推敲的市场。 在这个周期调整中，这些曾经的外溢王者之地，被挤干了水分之后，需要官方站在更高的角度，重新审视房地产与城市的关系，重新去构建自己的价值逻辑。 而建立自己的价值逻辑，最坚实的基底，是发展制造业。 都知道，东莞是制造业当家。没有产业支撑是不行的，不及时调整策略，也是不行的。
于是乎，我们看到如今的麻涌，认真搞事业、不断开仓供地，优质产业项目逐步落地。如去年的赣锋锂业项目、优鲜荟预制菜项目等。
｜麻涌最新产业地图（部分） 而塘厦也积极应变，比如官方已经连续两届举办塘厦购房节，促进成交。 此外，塘厦还苦修内功，去年一口气供地15宗，共成交2443亩； 更在产业政策落地方面，以全市首个的姿态，出炉了高品质、低成本空间项目企业遴选办法，是东莞谋发展的当红炸子鸡。
｜2023年东莞市工业用地成交top10 经历过高峰，也体会过低谷，如今的临广、临深镇街，早应深刻意识到：被人一手奶大的日子，已一去不复返。 是时候，想尽一切办法来壮大自我，构建起足以匹配价格的价值支撑。 毕竟，越是无人依傍，就越需要壮大自我。
当松山湖供应充足了 环松湖三兄弟，又该何去何从？
说完了临广、临深区域，再来说说，同属于外溢之地的环松湖三兄弟，即寮步、大朗、大岭山。 但此外溢，主因并非因两地之间巨大的差价，而是在与供应。 遥想此前的数十年间，真松山湖湖里的住宅供应，清一色为华为人才房，商品房新房市场处于断供状态。
｜ 松山湖历年来土地成交一览 一房难求的松山湖，给环松湖三兄弟孵化了一个地产腾飞的现实土壤。 三兄弟在平等的机会面前，手里有地，底气很足，向松山湖置业张开了广阔的环抱。各镇域的新房价格呢，也一度达到了本镇历史最高点。 对三兄弟而言，那是多么魔幻的一段历史时期呀。 直到2019年，松山湖的风向变了。 从这个时间点开始，松山湖开始保持着每年一宗的土地供应，诞生了中海·松湖林语、深业松湖云城等摇号秒光盘，迅速将松山湖楼市拉回本土的一手交易。
｜ 松山湖近年来几近秒光的摇号盘 此刻的环松湖三兄弟，由于持续的价格走高，洼地优势逐渐缩小。 意向松山湖的置业者，心态早大不相同，由环松湖也真真实实回归真松湖。 所以，当潮水退去，回过头看，环松湖三兄弟一时间，几乎被打得措不及防。 但与临广、临深镇街不同的点是，环松湖三兄弟的房地产发展不成熟，镇域内楼市的片区中心概念，难以支撑其镇域的楼市格局。 先来说——大朗。 如今的大朗，仅有中海松湖云锦一个高价盘在售。正所谓独木难支，自身的楼市体系仅凭一盘，难以建立。
｜ 昱湖花园与中海松湖云锦区位图 加之此前中海松湖云锦高开低走，阳光城湖山悦、香蜜松湖等项目戛然而止，而交投2022年拿下的昱湖花园，迟迟未入市。 诸多因素叠加之下，导致大朗的镇域楼市热度，慢慢消散。 此时的大朗，想要留住巅峰，的确不容易。 大朗的置业者，在本地无过多选择之下，只有继续向外分流，流向东坑、流向常平。 一个生动的案例是常平销冠盘——金地名著。
｜ 大朗客户流向常平 根据案场真实数据，金地名著的大朗客户成交日渐增多，占比高达约30%，直逼常平本地客占比。 回归到镇域市场本身，大朗的解题思路在于挤干自身价格水分的基础上，增加区域供应，以点带面，逐渐形成属于自己的稳健楼市体系。 毕竟，大朗基本面不俗，购买力也足够。 此刻大朗缺的，是稳健的楼市信心，也是热烈的、亲民的楼市格局。
｜ 金地名著购买客户区域
- 东莞镇街楼市、临深临广、环松湖
