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就东莞商业地产而言，由于各镇街发展迅速，在城市规模上呈现市区与镇街均衡发展，没有形成市区独大的“虹吸效应”，因此，不少镇街如长安、虎门、常平等经济强镇事实上形成了小城的规模，其繁华程度、商业规模并不比市中区逊色。对于商业地产的发展而言，这种局面较为考验开发商的运作智慧。
东莞独特的镇街和市中区均衡发展的趋势，使得在短期内市中区的商业设施无法吸引各镇街的消费者，相应的，镇街的商业设施也不能吸引市区消费者购物休闲。这种城市发展格局被人们称为“满天星星，不见月亮”。
那么，在电商横行，商业地产趋于饱和的当前，东莞的商业地产综合体出路何在呢？很明显，继续走传统的百货卖场显然已经过时，影院+餐饮的模式也出现了白热化的竞争，在僧多粥少的整体环境之下，新开张的综合体继续展开同质化竞争显然也不是明智之举。 因此，新的、独特的模式成为较好选择。
于是部分商业地产开发商采取了高端服务的商业综合体模式。以写字楼为主的商业地产在东莞已经饱和，反映在价格上，目前一部分写字楼单价已经低于住宅产品，这样的业态在其他城市并不多见。因此，未来的商业地产项目应该全力打造主题明确的功能性、产业型地产项目。其中具有国际化视野的服务项目如留学辅导、医疗健康、高端游乐设施将是核心方向。
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