分区限购、降首付！东莞楼市政策大松绑
一、政策出台背景
7月4日，东莞市住房和城乡建设局、东莞市不动产登记中心、中国人民银行东莞市中心支行、中国银行保险监督管理委员会东莞监管分局等四部门联合发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，坚持房住不炒的定位不变，在前期已出台部分优化措施的基础上，借鉴省内外部分限购城市经验做法，加强分类指导、分区施策，实施区域差异化限购新举措，配合差别化住房信贷政策，加大对合理购房需求的支持力度，东莞第三轮政策松绑力度明显扩大。
二、市场背景
1、地市低迷，地价下行；
2、市场期待第三波政策出台，观望情绪浓厚；
3、市场信心不足，购买力不足；
4、二手交投短期回暖，但仍处低位。
三、政策出台目的
坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预期引导，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，因城施策支持刚性和改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。
四、政策要点
1、除东城、南城、莞城、万江、松山湖外，其余28个镇街不限购；
2、限购区域，按原有信贷政策不变；
3、非限购区域:首付降至2-3成，贷款未结清购买非普通住房的，二套首付6成。
五、政策解读
优化住房限购政策：
自本通知印发之日起，我市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区(以下简称“限购区域”)。本市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的新建商品住房，非本市户籍居民家庭在限购区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域内的商品住房(含新建商品住房和二手住房)。除上述调整外，居民家庭购买限购区域内的商品住房，购房资格核验按原政策标准执行。
除限购区域外，我市其他区域暂停实行住房限购政策。居民家庭购买非限购区域内的商品住房，无需进行购房资格核验。
我市住房限购政策将视市场供需变化适时动态调整，确保房地产市场在合理区间内运行。
东莞借鉴省内外部分限购城市经验做法，实行区域差别化限购新举措，除东城、南城、莞城、万江和松山湖外，其余28个镇街不再限购， 意味着市民在非限购区域购房不限套数，无需提供社保或个税证明 ；限购区域购房，只看限购区域内拥有的住房套数（比如A客户在东莞房产情况:南城1套、厚街2套，可在限购区域内再买1套新房）。
另外 对于二孩三孩家庭，在限购区域内仍然可以新增购买1套住房 。新政有利于房票名额的增加，对于激活改善需求、保障外来人口购房权益等有积极的作用，也有利于在广州深圳工作市民，外溢东莞置业，促进广深莞融城发展。 从整体上看，东莞33个区镇，即全市85%镇街取消限购，政策松绑范围大幅扩大 。限购政策的优化调整，将有利于向中心城区和核心区域以外疏导住房需求，也有利于更好落实金融支持政策，大力支持合理住房需求释放。
新政对未来一两个月网签成交促进作用会比较大 ，主要由于之前因为社保问题延签的房源单位，新政后非限购区域会允许签约， 会导致网签量大幅上升 。
另外，限外政策保持不变，依然适用于非限购区域，即在东莞全市全域，夫妇皆为港澳台居民的，可以各自名义分别购买1套住房（港澳居民需提供身份证或来往内地通行证台湾居民需提供来往大陆通行证、在莞居住证在莞连缴社保1年证明）。
落实金融支持政策：
支持购房者合理住房需求。 商业银行要落实好差别化住房信贷政策，合理确定本行商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率 。鼓励商业银行合理增加房地产信贷投放额度，提高审批效率，支持房地产企业合理融资诉求。
2022年7月4日，东莞市将住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。 广东市场利率定价自律机制 根据房地产形势变化及地方政府调控要求， 对东莞市原限购片区商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整 ，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。有关决议如下:
一、为配合东莞市调整房地产市场政策，自7月4日起，在东莞市除莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道松山湖高新技术产业开发区以外的区域，恢复执行非限购区域住房信贷政策。
1.对贷款购买首套普通住房(无房屋登记信息、且无购房贷款记录)的居民家庭， 贷款最低首付款比例为20%，购买非普通住房首付款比例不低于30% ，具体由金融机构根据风险情况自主确定。
2.对拥有1套住房或有一次购房贷款记录的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房， 最低首付款比例不低于30%;原购房贷款未结清的，购买非普通住房最低首付款比例不低于60% 。
3.对拥有2套及以上住房或购房贷款记录并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
二、在东莞市除莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区以外地区，符合以下条件的，商业性个人住房贷款政策按原规定执行； 在2022年7月4日前(不含7月4日)，已完成商品房买实合同或房地产买卖合同网签。
三、在东莞市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区仍执行原差别化住房信贷政策。
非限购区域，无房无贷者购买首套普通住房首付2成，有贷款记录的首付普遍降至3成，贷款未结清再购买非普通住房的，首付6成。由此可见，大大降低购房者入市门槛，叠加降利率利好，月供压力降低，将充分激活市场需求释放，有效促进市场成交。
1、限购松绑本身对市场影响不大， 市场缺的不是购房资格，而是信心和购买力 。
2、降首付配合降利率，是本轮政策刺激楼市的关键， 总体评估救市力度非常大 。从历年市场表现看，以及近半年多个项目首付延期付的效果来看，降首付配合降利息对于促进成交是非常有效的。
3、非限购区域首付和利率下降，刚需和改善需求将双双 受益，盘活二手市场换房需求，业主出手相对容易， 整体市场包括一二手房成交放量明显 。
4、从政策表述来看，虽然限购区域依然维持限购，但新 政后只认限购区域内拥有住房套数，意味着释放较多购房资格，给意向进入限购区域的实力投资置业者提供购房名额， 意味着限购区域潜在购房需求明显增加 。但由于 限购区域信贷政策不变，首付相对较高， 预计刚需和改善盘分化更加明显 ，刚需盘表现变化不太明显，而高端改善盘和网红盘的客户抢房竞争加剧。 非限购区域由于不限套数和资格，不限客户区域，叠加降首付和降利率的综合影响下， 预计非限购区域新房成交将明显好转，特别是环城区、环松湖区和临深片区 。
5、由于七、八月份是传统淡季， 预计市场认购行情有所好转，但并不会过热 。未来两个月市场信心逐步恢复，市场预期逐步趋稳。
6、进入9月份，市场预计成交明显好转，传统旺季，同时下半年房企业绩压力比较大，出货意愿强烈，再加上大量新盘上市及高库存压力，市场竞争非常激烈， 整个下半年都是促销不断的行情 。
7、 市场仍然处于调整期，市场回归价值，市场成交分化将更加明显 ，整个东莞新房市场各区域和各楼盘的价差会 进一步拉大，均价从一万多到六万左右。 价格趋势方面，也是分化的，有的楼盘经历上半年的调整，价格回稳甚至回升，而有的楼盘特别是政策利好出台后的新盘上市价格定位过高，后续仍有调整空间。
8、二手房市场方面，在五六月份成交同比增加四成后市 场进入政策观望期而有所回落，预计本次政策出台后成交 将进一步好转，由于二手房市场经过近两年的调整，价格 经过深幅调整后优势明显， 预计二手房市场的回暖表现仍然强于新房市场 。
9、由于二手房抛盘压力比较大，价格比较低的优势明显（ 许多镇街的次新房，一二手房单价价差达到5000~8000 元)，对新房市场冲击及分流作用比较大，因此 建议开发商借新政利好，加大营销力度，持续促销出货 。
10、 对购房者建议:①政策利好已出尽，适合购房时机到来，建议适时出手。②房住不炒，东莞楼市请炒房客或炒房团绕道而行，欢迎长线价值投资 。
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