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东莞房价的转折点，藏在这条曲线内
这一波周期调整，大家认为是从2021初开始的。可对东莞来说，2020年7月就已有了苗头，迄今已快四年。那时出台的二手房限售政策，现在中心范围（四大城区+松山湖）依然没有解除。很多人都在问，房价到底跌回去了没？首先来看一张图（请横屏观看）。之前看均价，大多以年度为单位去衡量。可这次想看清市场走势，月度均价更能说明问题。我们梳理出近四年多，51个月度均价。在这上天又入地的过程中，非要给东莞楼市按一个转折点的话，不是20年，也不是21年，而是2023年的8月。新房均价就像穿了滑翔服，直接从近4万的高峰，跌到3万，一个月跌了1万。同时，还有一个数据对比。现在新房均价竟然还维持在27000元左右，跟高峰的2020年和2021年感觉没有差很多。数值确实没差多少，但楼市体感已然改天换日。
趋势一：均价难以反映全貌
从2020年三道红线（均价22092元/平），到2022年12月彻底全域放开（均价26247元/平），涨幅为20%，东莞的房价看起来算是相对稳企的。2023年6月，对比起全域开放那段时间，房价涨幅更是高达50%。这种涨幅，是真实代表每个镇街吗？并不！据中原大数据，2023年上半年超八成区域房价环比下跌，超七成区域房价同比下跌，普遍降幅在5%~10%左右。事实上是随着楼市分化不断的加剧，导致均值的意义在逐渐减少。打个比方，准备到荔枝的季节了，同样一个品种的荔枝，由于产地和运输等费用差距，在东莞往往会比在北方便宜。那么，如果统计这款荔枝均价，东莞卖得多，均价就会下降，北方卖得更好，那么价格就会上涨。而东莞企稳2字头的背后，是33个镇街区，甚至是近百个新盘的分化。一边是东莞CBD为代表的城区核心板块，均价5万/平起，最高8万的疯狂价格；另一边是非热点区，超17个镇跌回1字头，仍无人问津。东莞“稳企”的2字头，是由南城、东城、松山湖的高房价支撑。事实上目前东莞大多数镇区房价都跌回五年前。但这个跌幅，并没反映在均价上。
趋势二：新房高端化，好房子越来越贵
2023年底，国常会颁布的《关于加强保障性住房的指导意见》明确提出，让“商品房回归商品属性，满足改善性居住需求”。 也就是说，房子将分为两种，一种只有居住属性，另一种是可以自由交易的商品房。值得一提的是，在今年3月，江苏省甚至专门出台了《江苏省改善型住宅建设新规》。从选址到容积率、外立面到内装修，从大堂到园林，从建筑设计到施工建造，说明改善住房该怎么建。商品房的价值逻辑被颠覆，刚性需求交由保障房市场来解决，新房市场高端化将成为不可改变的大趋势。市场主导加剧分化，保障房无流动性，因此占据核心地段的“好房子”只能越来越贵。这一现象，在2023年东莞楼市成绩单上，就已尽显。2023年，东莞豪宅大平层成交量刷新记录，达1236套，位列全国第7位。迈过豪宅元年的东莞楼市，今年大平层继续井喷。上周（4月16日），东莞更有单套近亿的一线临湖别墅房源取证。
趋势三：房地产依旧是经济支柱
下面这张图片，在各个群转发。标题很震撼：汽车首超房地产，成中国第一经济支柱。看数值（如果他引用的数值是正确的）好像如此，但有个前提，用衰退期的地产去对比如火如荼的汽车，多少有些不厚道。要知道在高峰期，地产占国内GDP比重高达18%。过去20年，房地产是国民经济的支柱产业，对经济的发展起到了举足轻重的作用。虽然，近年来高层在积极推动经济的结构调整，发展科技、制造、服务等，减少对房地产的过度依赖。但未来，房地产依旧是经济支柱。因为房地产行业规模巨大，关联度高，直接影响上下游50多个行业。其销售不仅带动了建材、家具、家电等建筑行业和制造业，还解决了大量就业问题，甚至拉动金融、交通运输等第三产业，房地产依旧是经济支柱。
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