2024东莞房贷利率分析

来源：吉屋 2024-03-26 13:08:47

东莞买房交流群-11群（303）

最近，惠州和石家庄的首套房贷利率出现逆势上调，引发了市场的关注。购房者开始怀疑房价和房贷利率是否会继续下调。然而，在这种情况下，我认为东莞的首套房贷利率不会上调，甚至有下调的空间。主要有两个理由：首先，东莞新房房价并未连续三个月同比环比均出现上涨；其次，东莞面临着巨大的去库存压力，去化周期已经超过40个月。

东莞房价未连续三个月同比环比均上涨

石家庄的新房首套商贷利率下限目前执行的是3.45%（LPR-50BP），而从4月开始将调整至3.75%（LPR-20BP），上调30个基点。而石家庄之所以能够逆势上调，是因为根据国家统计局的数据，石家庄在2023年12月至2024年2月的新房价格连续三个月同比环比均上涨，符合首套房贷利率恢复条件。然而，东莞并不符合这个恢复条件。近半年来，东莞的新房房价波动较大，未出现连续三个月的同比环比上涨。虽然今年2月东莞新房同比去年出现了下降，但与2022年相比，房价和成交量却大幅上涨。这种现象的背后是东莞新房市场主要依靠豪宅拉动，而普通需求却呈现下降趋势。因此，东莞新房市场的走势并不满足房贷利率上调的条件。

东莞去化周期已超40个月

去化周期指的是待售的新房套数，按照近半年平均销售套数计算，需要多少个月才能售完。根据CRIC的数据显示，截至2024年2月底，东莞的商品住宅去化周期已经超过40个月，这意味着东莞目前的新房库存难以销售。在这种新房滞销的背景下，如果上调房贷利率，将会对首套刚需购房者造成不利影响。因此，与其他库存压力大的城市一样，东莞的房贷利率还有下调的空间。根据国土资源部的要求，库存去化周期在18个月至36个月的城市，需要调整土地供应。如果东莞在2024年没有大幅调整土地供应，不仅房贷利率不会上调，甚至房价可能会出现下跌。因此，我认为东莞的首套房贷利率不会大幅下调。