戴德梁行：住宅新房市场规模预计收缩

来源：吉屋 2023-11-27 09:54:16

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住宅新房市场整体规模料将有所收缩

根据戴德梁行研究部的数据显示，房地产开发企业到位资金持续下降，导致全国房地产开发投资同比下降9.1%，住宅投资同比下降8.4%。上半年部分城市楼市小阳春未能持续为楼市注入信心，资金流入房地产市场的速度持续放缓，房地产开发企业到位资金前三季度累计下降13.5%。

同时，住宅竣工面积同比增长20.1%，但相较于过去十年间连年超10亿平方米的新开工面积，2022年全国住宅新开工面积开始大幅下滑近四成。这意味着未来供应的萎缩将影响新房市场的规模。此外，前三季度住宅销售面积同比下降6.3%，市场需求选择观望，楼市信心仍待恢复。

重点城市供需两弱，供应量、成交量同比降幅超20%

根据戴德梁行研究部的数据，第三季度，24个重点城市的成交量同比减少20.7%，环比减少24.2%。发达及普通二线城市的月均成交量均下降至近三年来的最低水平，环比二季度分别下降31.8%及28.5%。市场表现疲软除了与需求回落相关外，新增供应量的减少也是市场表现疲软的主因之一。第三季度，24个重点城市的供应量同比减少24.7%，环比减少16.2%。

从前三季度供需关系来看，发达及普通二线城市的供需比仅为0.84和0.66，供应不足限制了需求的释放。而一线城市在0.97的供需关系下，供应及成交也均有16%左右的下滑。

房价回落，重点城市均价或将小幅下降

根据戴德梁行研究部的数据，第三季度，一线、发达二线及普通二线城市的新房均价环比二季度分别下降0.5%、2.7%及6.6%。尽管二季度部分高端住宅产品的成交结构性拉高了整体重点城市的价格，但在需求萎靡、房企加大购房优惠力度等现实压力下，第三季度重点城市房价出现回落。

预计第四季度重点城市均价可能会小幅回落。一方面，第三季度通过优化购房调控政策，中央降低贷款利率、银行认房不认贷，地方放宽大量城区限购等政策，经过一个季度的消化，政策效力或将在第四季度集中释放，刺激更多刚需及改善型购房需求。另一方面，部分城市限购区域逐渐取消，全国住宅市场分化将更加剧烈，资金将进一步向重点城市聚集。