.png)
一转眼，2021年已过去一大半。犹记得年初，东莞凭借《2020年316个城市房价排行榜》中，以二手房同比涨幅47.11%的成绩力压深圳，一举夺得全国*。
随之而来的便是被称为“东莞史上*严格的限购政策—2.27新政”以及金融端收紧、限价、限签等一系列组合拳，东莞楼市急转直下。
新房成交惨淡、被限价；二手成交狂跌、中介关门；购房名额缺失、东莞楼市短期见顶……此类现象成为上半年东莞房地产市场上的真实写照。
如果说2020年是东莞*辉煌的一年，而今年上半年东莞楼市的表现便可以用顶峰回落一词来形容。
这一期，我们从东莞的新房、二手房以及土拍几方面来深入了解一下，这半年来东莞楼市进行了怎样的洗牌重组，下半场又有何表现以及我们该如何应对这种重组？
一、成交大跌36%，有小区0成交，中介关门……
根据合富研究院数据显示，从每月成交走势来看，二手房成交量总体呈减少趋势，房价则稳中有涨。
上半年东莞二手房网签约113.7万㎡、10426套，同比减少36%。这一数据在市场上*直观的表现便是大批中介面临倒闭潮，自2.27新政以来，东莞二手房成交量近乎腰斩，在随后的几个月也几乎处于歇菜状态。
中介纷纷痛声大呼“几个月没开单了，坚持不下去了！”，据我们所知的有厚街万达、*维港楼下的的中介门店已经倒了十几家，这仅仅只是一个很小区域内的数据，要细数全东莞的情况，只怕会更加惨不忍睹。
在二手房价格方面，2021年上半年网签均价约17951元/㎡，同比上涨9%。尽管成交情况一地鸡毛，核心片区的楼盘业主对自己的房子依旧信心满满。6月份，南城大部分热门小区二手房挂牌价早已是稳4望5，松山湖更是有8.6万/平的天价盘坐镇。
在去年市场大势的冲击下，有小区一年涨幅高达73%，因此他们对自己的房子信心满满，认为即便涨到10万/平也是有可能的。手握增值密钥，不肯轻易降价，有很多则是高价挂牌试试水，并不是诚心卖出。
二手房市场的疲软态势在一定程度上也能影响代表东莞楼市风向的另一个重要指标新房市场走势。
根据合富研究院*新数据显示，2021年上半年东莞商品住宅供需量创近五年同期新高，其中新增新建商品住宅23784套，同比上升约77%，成交面积约为268万㎡，同比上升约10%，成交套数约为23294套，同比上升约11%。
价格方面，成交金额约为727亿元，同比上升30%。成交均价27166元/平，同比上升19%。
值得注意的是，我们拿新房供应套数与成交套数两个数据对比一下发现，新房供应同比去年新增破万套，但是新房成交仅仅比去年多出两千套左右。市场供应量的上升与成交不在同一水平线上，简单来说，就是成交量的增加跟不上供应量的上升。
从供需上来说，相比去年的供需比0.64，今年上半年供需比0.97接近供需平衡，大大缓解了供需矛盾。
但是一定程度上也说明了市场的疲软，相比较于之前的“日光盘”、“开盘秒罄”等现象频出，民众不再盲目打新，面对新房市场理性了许多。
存量购买力消耗完毕，新增购买力需要时间再次积累。行业趋冷明显，一些冷门版块成交冷淡，越来越多楼盘开始启动联动、邀请大V站台或者锁客延签等等。
市场上甚至有“松山湖网红盘-深业松湖云诚花园或因蓄客不理想而推迟入市节点“的消息传出，蓄客周期长、去化率低逐渐成为现阶段众多楼盘面临的困境。
土拍市场上的表现也让我们大吃一惊，据统计，2021年上半年东莞累计出让14宗商住用地，总占地面积为66万㎡，与去年同期（64万㎡）相差不大，总成交金额260亿元，与去年同期（180亿元）相比上涨30%。
相比于全年65宗的土拍目标，上半年东莞商住地供应速度较缓，但土拍热度不减，房企拿地积极，地价持续上涨，楼面价同比涨幅高达85%。
当然，今年上半年的土拍多集中在东部产业园片区和松山湖片区等高价区域，据统计松山湖片区一共出让5宗商住地，成交面积约21.7万㎡，成交金额超81亿元。
其中就包括楼面价TOP1的中海大朗松柏朗村地块，成交价25999元/平米。而与此同时，位于麻涌南洲村和桥头石口水村的地块成交价才刚刚突破1字头，一定程度上也说明了东莞楼市区域分化的情况越发明显。
从各房企的表现来看，外地头部开发商仍然是东莞土拍市场的主角，其中保利共计斩获5宗商住地块，拿地面积共计约15.8万㎡，斥资达94亿元。
保利无疑是今上半年东莞土拍市场的*赢家，在商品房网签排行上极有可能超越万科成为今年度网签NO.1房企（目前万科地产以成交面积39.8㎡的成绩暂居榜首）。
东莞土地市场整体来看还是狼多肉少，因此地价也一直居高不下。在下半年东莞土拍供应量增加以及现在的市场大环境下，开发商拿地应该会更加理性，部分区域地价相较于现在的高点也会有所下降。
从2.27新政到3.15“莞六条”15条细则解读出台；
3月26日东莞市住建局首次发布了典型镇街的133个热点二手楼盘网签价；
4月8日东莞住建局被住建部约谈，紧接着就发布了《东莞住建部门迅速行动，落实“一城一策”调控要求》；
4月29日东莞市住建局发布新建商品住房限价新政；
5月22日，东莞发布第七次全国人口普查数据，东莞常住人口首破千万。
这半年来，东莞楼市可谓是风起云涌。现如今正处于一个有价无市的横盘阶段，还没入场的观众跃跃欲试，在车上的人却想下车。
未来几年，我们都生活在一个外围的大通胀环境下，货币贬值速度加快。在接下来的全民资产保卫战中，我们有以下几点提醒大家：
1.打新需谨慎，闭着眼睛买的普涨时代已经过去，以前各种翻倍的案例在东莞可能遍地都是，但接下来这样的机会大多只会出现在几个核心区域，比如松山湖、城区以及滨海湾新区这几个地方。
2.很多人问东莞二手房还能不能买，我们的答案是：能。正所谓，旺市不买房，冷市不卖房。现阶段的楼市冷静期，或许是你找准机会入手的*时机，有名额的朋友可以适当利用杠杆，多关注市场上出现的笋盘机会。
3.在站岗的朋友也不必感到焦虑，毕竟大水漫灌，房子才是*的蓄水池，拥有核心房产是我们*安全、*忠诚、*长久、*能抗风险的*归属。
- 东莞
- 成交
- 中介
- 买房
