东莞楼市产品结构成交转变 “微型”公寓走俏市场

来源：搜狐发布时间：2019-02-18 09:47:18

微型公寓热度大增

微型公寓

春节过后，东莞楼市将再掀推货潮。据东莞市建设局公布数据显示，截至2月11日，东莞市有6个项目获得预售证，分别为尚峰公馆、丰泰湾区风华世家、莲湖山庄、凯旋大厦、春晖国际花园、松湖碧桂园天钻。而获证的产品类型为洋房、商业和别墅等产品，共计539套住宅将入市。

回顾去年东莞楼市产品销售，受需求、价格等因素影响，小户型房源仍然比较畅销，中大户型房源销量一般，而均价较高的房源遇冷。

公寓产品热度下滑

据了解，去年全年东莞市内公寓供求整体达到相对平衡的状态，但较之2017年仍出现显著下滑;2018年公寓总共供应了90万平方米，同比下滑18.92%;而总成交84万平方米，则同比下滑13.4%。东莞中原战略研究中心总经理车德锐分析称，供求显著回落，一方面受到经济下行的影响，置业者投资信心下滑，整体成交量下滑;另一方面，政策持续收紧加之商办类物业贷款基准利率持续高企，置业者投资压力大，观望情绪加重。

从去年开始，公寓供应主要集中在城区及部分热点镇街，高价项目均多，整体均价再创新高。但由于下半年公寓投资热度下滑，房企为加快出货，纷纷“以价换量”，实施价格回调。均价整体上涨幅度较之前期有所放缓。

从成交区域来看，中心城区因为配套齐全，租赁需求旺盛，公寓的供应较多，供需两旺，所以从三季度以来特价促销、以价换量增多，成交放量明显。而对于临深片区，由于住宅限购，塘厦率先承接深圳的外溢投资需求，导致清溪、樟木头镇区的公寓价格相对“低洼”。另外滨海片区受新区政策的利好，叠加穗莞深城际铁路即将通车，TOD概念火热，带动板块的公寓成交。

值得一提的是，去年公寓成交贡献较大的区域——松山湖片区，因区域汇聚了众多科技人才，但土地规划侧重产业，居住需求外溢至大朗、东坑、寮步等地，且部分项目的二三级联动力度较大，特价促销力度大(如碧桂园首座)，销售情况较好。

“微型”公寓走俏市场

笔者获悉，2018年公寓供需主要集中在50平方米以下的产品，占比合计约7成。“微型”公寓逐步成为市场的供求热点。

东莞中原战略研究中心分析，一方面该类产品户型小，总价低，投资压力相对较小，置业者接受度高，去化速度快，利于房企迅速回笼资金;另一方面商业公寓*普遍在五成左右，贷款年限*长为10年，因此控面积、控总价为市场主流及趋势。

从公寓总价段来看，40至60万元的总价段为公寓成交的热点区，占比达32%。其次为60-80万元，占比达22%。合计占比达54%。城区公寓项目仍为市场的投资热点，公寓项目网签面积排行前十中，共计有7个城区项目入榜;其中碧桂园首座成交 13万平方米(2309套)成为年度，碧桂园苹果成交8万平方米(2324套)位居第二位。

经济型别墅兴起

受楼市调控及银根持续收紧的影响，别墅供求热度自2017年以来持续低迷。2018年东莞别墅供应合计50.06万平方米，同比下降 25.08%;在成交量方面，共计成交60.51万平方米，同比上涨29.57%。

去年开始，经济型别墅兴起，并逐步成为市场供求热点，带动别墅市场热度回升。从供求结构来看，2018年别墅供求主要集中在200平方米以下的产品，合计占比均超五成。其中，144平方米以下的经济型别墅产品，供应占比高达44%，较之同期大幅上涨。

笔者走访了解到，之所以出现此种现象，主要是因为东莞楼市调控政策的限制，市场别墅产品革新，“小别墅”逐步兴起，由于户型小，总价低，且户型结构合理，得到了很多置业者的认可，供应占比大幅放量。受供应放量推动，加之客户接受度较高，“经济型”别墅成交占比显著上涨，占比达28%。

其中，由于横岗水库、大岭山森林公园、水濂山森林公园、黄旗山城市公园等板块生态环境优美，适合开发别墅项目。而且都位于经济发达的镇街或其周边，土地相对稀缺，同时滨海片区和中心城区的经济发达，购买力较强，故供需两旺。

在镇街方面，常平、企石等东北部镇区，由于别墅的价位相对较低，性比突出，成交亦可圈可点。另外，大岭山、企石等地144平方米以下的经济型小别墅成交走俏，推动当地的别墅成交。塘厦、凤岗、黄江等地，由于土地开发强度高，别墅价格较高，成交量较低。松山湖产业园受土地规划限制，别墅同样稀缺、价格居高不下，成交不温不火。

而从别墅总价段来看，别墅成交总价段维持在300-500万元，合计占比达50%。其中500万元以上总价别墅成交占比上升，主要是因为部分优质项目成交突出，如万科皇马郦宫、金地湖山大境、海逸豪庭等集中签约带动。

从别墅各类型供求结构来看，联排别墅为市场的供求主力，整体供求占比超五成，成交均价维持在2.4万元/平方米。主要是受到楼市限制性调控政策影响，大户型产品成交受阻，别墅产品开始革新，经济型别墅产品逐步成为市场热点，该类产品大多集中为联排别墅为主。

写字楼供应创新高

据了解，2018年东莞写字楼供应创下历史次新高，合计供应了44万平方米，同比上涨37.5%，供应量较大的项目分别有民盈山国贸中心供应了18.57万平方米，万科首铸东江之星供应10.21万平方米，寰宇汇金中心供应4.79万平方米。

东莞中原战略研究中心总经理车德锐分析称，一方面受到东莞轨道交通及规划利好影响，城区写字楼经济进入快速发展的进程，同时东莞城区承接了部分深圳产业等利好，加之供应的放量，投资客持续看好东莞楼宇经济，成交量仍处于历史较高位水平。另一方面，由于新增供应的产品户型较大，且价格相对高企，成交量出现显著下滑。

民盈山国贸中心、寰宇汇金中心、嘉宏振兴大厦等优质地段的写字楼项目成交突出，推动全市写字楼均价上行。从成交结构来看，去年写字楼供求主要集中在100平方米以下的产品，合计占比达四成左右。

其中60平方米以下的小型写字楼成交占比显著放量，占比由2017年的6%上升至20%。由于户型小、总价较低、投资压力小等原因得到投资客的青睐。反之，300平方米以上的大型产品供应显著放量，但成交占比缩水，主要是因为该类产品户型大，价格高企，市场热度不大。

从写字楼总价段来看，主要维持在100至150万元，占比达全市的23%。因为受行政及商务中心规划，同时轨道交通的持续发展的影响，城区各项目均为本年度成交热点;其中，民盈山国贸中心共计成交4万平方米(88套)夺得，寰宇汇金中心成交3.64万平方米(262套)位居第二位。

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