2018年土地“凉凉”!20家外来房企却豪掷248亿重仓东莞

来源：搜狐发布时间：2019-01-14 11:58:30

2018年，中央在楼市政策方面并无太多新动作，但调控长期化常态化已成共识，“房住不炒”、“楼市去杠杆”贯穿始终，对房企资金依旧严苛。在当前形势下，落地到城市层面，市场已然出现了一些“变向”信号，重点城市土地流拍频发。

据东莞中原战略研究中心，统计的数据显示，在楼市表现平平，房企资金链吃紧的形势下，土地市场降温十分显著，2018年全国土地流拍数量高达1578宗，同比涨幅高达47%，创下2014年以来的历史新高，其中三四线城市流拍尤为明显，一线及二线城市流拍同比大幅上升。

东莞中原分析认为，随着市场调控不断深化，开发商拿地预期发生转变，拿地更加谨慎理性，低溢价或底价成交地块逐渐增多，整体溢价率不断走低，一二三线城市楼面均价均同比有所下滑，尤其二线城市楼面地价下降*为明显，跌幅约12%。

土地成交面积118.5万㎡

同比增长近5成

2018年东莞政府为缓解市场供需矛盾，商住地推地节奏有所加快，全年供应商住用地35宗，总建筑面积297万㎡，同比上涨48%，成交亦有所回升，用地面积全年成交118.5万㎡，累计成交建筑面积240万㎡，同比上涨30%，土地成交金额高达248亿！但与历史往年相比，随着东莞土地开发强度不断升高，政府推地逐步谨慎，2016年至今连续三年商住地成交仍处历史低位水平。

从成交区域来看，东莞东部片区成为2018年的土地成交大户，企石、东坑、常平、谢岗、横沥等5大镇街累计成交商住用地9宗，全年成交商住用地建筑面积约64万㎡。

土地出让门槛逐步叠加

溢价率创7年新低

去年全年，房企普遍看好东莞市场，出让金额、保证金、楼面地价再破新高。成功出让的26宗商住用地中，平均楼面地价为10227元/㎡，同比2017年上涨5%，剔除配建后，其可售楼面价为11231元/㎡，同比上涨11%，但溢价率仅为18%，同比2017年下滑了12%，溢价率创近七年新低。

“竞租赁自持”、“配建安居房、幼儿园”、“商业自持”等拍地门槛逐步递增，政府土拍限制不断升级，叠加房企资金压力较大，在全国出现大宗用地流拍的形势下，东莞在2018年下半年亦出现3宗商住地流拍，流拍面积16.1万㎡，创下了三年高位。意味着在当前大环境之下，房企拿地更加谨慎理性，导致多地底价或低溢价成交，楼面地价逐步回落。

占比100%！

26宗商住地全被外来房企收入囊中

2018年，东莞公开出让土地中，万科拿地*为积极，持续扩大土储，成功拿下在虎门、凤岗、南城3宗优质商住用地，累计用地面积13.8万㎡，累计建筑面积高达39.7万㎡；外来房企华润置地亦加大布局步伐，拿下清溪、企石、常平3宗商住用地，累计用地面积13.7万㎡，累计建筑面积27.6万㎡，位列全市房企前二；平安不动产凭借雄厚资金实力，拿下横沥1宗土地，累计用地面积约11.2万㎡。

除了万科、碧桂园等老牌房企以外，2018年，外来房企逐步加大进驻东莞市场的步伐。其中龙湖、金茂及新城控股等7家房企首次进驻东莞公开市场拿地。值得一提的是截止至2018年12月底，东莞商住地共计26宗、累计240万㎡用地面积均被外来房企获得，占比首次高达100%，外来房企完全垄断东莞土地市场；值得注意的是，随着房企资金压力渐大，央企凭借雄厚资金实力，陆续入市拿地成为新常态，其中有10宗和累计约84万㎡，分别被华润置地、金地、安徽交投、深圳安居集团和招商蛇口擒获。

拿地竞争减弱

国企、央企趁势布局东莞

2019年1月8日，在东莞中原的年度媒体交流会中，东莞中原战略发展中心总经理车德锐对2019年的土地市场给出了自己的分析。

车德锐认为，从东莞政府中长期供地计划来看，未来三年土地招拍挂供应依然维持偏紧态势，房企进入拿地竞争及成本渐大，盈利空间有限。此外，与前两年比，许多镇街土地价值大幅提升，土地价值将明显支撑地价，预示着今年土地定价依然居高不下，而开发商又面临市场降温，回款慢等压力，政府限地价措施持续趋严，开发商拿地行为将持续理性，更趋谨慎。

由于受到诸多因素影响，车德锐认为，2019年的土地市场竞争已经没有之前那么激烈，逐步回归平稳。但受粤港澳大湾区规划利好刺激，国企、央企资金实力比较强，更会在这个窗口期去拿地，加上政府的态度已经发生转变，房地产市场从商品房市场变为共用事业市场，国企/央企将逐步主导市场。

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